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李思廉
发布日期:2009-01-02 11:25:57 来源:互联网 浏览次数:0 文字大小:【】【】【
李思廉
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  • 个人简介:
       
        李思廉,广州富力地产股份有限公司董事长。李先生于一九九三年开始经营房地产业务,并于一九九四年八月与张力先生共同创办广州富力地产股份有限公司的前身天力房地产。 
        李先生于二零零一年十月获选为公司董事会的董事长。李先生在房地产开发和相关业务上累积了丰富经验。他负责本公司营运和业务发展的管理、行政和策略性规划。李先生连同张力先生作出策略性决定,于一九九六年开发富力广场(东区及西区),并于二零零二年将业务拓展至北京。成功实行这些策略,令本公司分别成为广州的大规模开发公司,以及中国房地产业的国家级公司。多年来,李思廉先生一直热心投身社会公益事业,在文教、卫生、治安、敬老、扶贫、交通、对外文化交流等多个领域作出了贡献。至今,富力地产对社会的各种捐款累计已达八千万元。李先生于二零零五年十一月二十日荣获由民政部颁发的全国首届“中华慈善奖”。

    李思廉:2000万变600亿 绝招是无招


        14年前,一个香港人怀揣两千万资金,来到广州。
        
        14年后,这个香港人的身家超过200亿元。
        
        这个香港人就是富力地产(2777.HK)董事长李思廉。
        
        14年中,李思廉和他的搭档、富力联席董事长张力,共同划着富力这艘船,在巨浪中前进。如今,这艘小船已变成邮轮,富力地产公司已是市值超过600亿元的上市公司。
        
        内地高速发展的房地产业成就了这个香港人的财富传奇。而李思廉只是千千万万到内地发展的港商中的一位,他的经历在港商中颇具代表性。
        
        目前,富力这艘邮轮正朝航空母舰发展。有两则最新的消息可以佐证:
        
        其一是:6月6日,富力地产宣布,以不少于6亿元、不超过11亿元的价格收购广州天力建筑工程公司。
        
        另外,市场传闻,李思廉及张力会入股即将发行H股的广州同行合景泰富。
        
        我们只是踏实盖楼
        
        你是香港人,1993年却到一个你不熟悉的地方(广州),投身一个你不熟悉的行业(房地产)。当时为何要这么做?
        
        李思廉:其实不应该说不熟悉,我在1980年代就做内地的生意,经常往返广州,我认识张先生是在1989年,最初决定一起合作是在1992年中,1993年开始第一个项目。
        
        我在香港成长,目睹香港地产商的崛起过程,像李兆基先生、郑裕彤先生、李嘉诚先生,他们1980年代在香港的财富高速增长,让人看到房地产项目货如轮转时产生的财富效应。
        
        1990年代初,我们手上的一两千万资金,在香港只可以炒楼,没条件做发展商,但在内地便足以投资一个项目,这是一个很难得的机遇。当时有关房地产的法律法规也没有现在这么严谨,审批的手续很简单,我们只需脚踏实地盖楼,然后卖得快一点儿,货如轮转,产生现金流再投资其它项目。
        
        富力地产成长之时,也正是内地多个城市经常出现所谓“烂尾楼”的时候,你们切入中低价楼,何以有这样的策略?
        
        李思廉:当时审批手续很简单,大部分发展商急功近利,便大量地预售楼花,拿到资金就去炒地皮,在政策一出,地皮跌价时,他们便回不了头,项目就变成了烂尾楼。
        
        我们公司从1993年成立到现在没炒过地,买的地都是用来盖楼的,稳打稳扎。我们除了房地产外没有涉足其它业务,在2001年之前从来没离开过广州,专心做好一个市场,卖点是实用一点、实惠一点。有些企业在某一时段可能发展比我们快,但我们用这个方法恰恰避过了所有的风险,金融风暴、非典、宏观调控等问题,几乎对我们没有什么影响。
        
        你们如何安然渡过这些风险的?
        
        李思廉:把1997年前后作为一个切入点也挺有趣。很明显的是从1997到2002年这段时间,刚好是香港地产发展的一个低迷期,一直到 2003年都是,那时还有非典。在这段时间,除了非典内地与香港的恐慌很相似外,内地的经济起飞基本上没有受到金融风暴的任何影响,而且有在香港没有的机遇。
        
        从1995年开始,内地很多城市都鼓励搬离污染厂和解困厂,包括富力在内的地产商可以买到一些较便宜的土地,我们藉此赚到了第一桶金,在稳步发展广州市场后,我们2002年去北京,今年去上海。
        
        我们为何能在这段时间避过这么多次冲击,这和我们的专注有很大的关系,直至目前,我们都没有去做其它的生意,我们也得益于市场的庞大需求。2006年广州的销售额约为600多亿元,我们去年销售量是破记录的60亿元,即大约占了10%。
        
        先北京,后上海
        
        富力在2001年决定走出广州,当时在北京和上海两个市场是如何抉择的?
        
        李思廉:去北京的原因是2001年7月,北京赢得了2008年奥运会的主办权。2001年下半年开始我们到北京视察,结果在2002年以当时的“天价”31.6亿元买了120万平方米的广渠门土地,即现在的北京富力城。这个项目在2003年开售的时候遇上非典,但楼仍然能够卖出去,这就给了我们一个很强的信心。
        
        当时你们没选择上海,为何现在又要去?
        
        李思廉:去了北京以后,因为投入很大,就不敢到别的城市。直至2003年开始售楼,资金充裕了,我们就先回到广州,在2004-2006 这几年大力发展珠江新城。现在回头看这个决定是很正确的,因为珠江新城最后一块地的拍卖价是5980元/平米,珠江新城平均楼面价是3000多元,我们在这里打了一场胜仗。
        
        上海经过前两年的是是非非以后,房地产价格相对稳定了,同时,我们认为富力必须增加一个主力市场,才可以保持增长动力,如果单靠华北地区和华南地区,我们的发展步伐在2008年左右便会放缓。从买地开始到有现金流贡献最快也要两年左右,所以今年便要有这样一个举措。
        
        你们现在才进入上海,那里已经是群雄割据了,发展空间会不会少了?
        
        李思廉:其实不会,我们进行过市场调研,现在有很多人把以往积压的土地储备出售,因为地价升了,地价上升令很多中小型公司没有再经营下去的意愿,因为对于他们来说做一两个楼盘成本很高,不如把土地转售套现。
        
        人们担心,你们在广州做得好,到上海未必成功。富力相对来说是比较中央集权,内部控制比较严密,如果到了所谓诸侯式的发展模式,会否力不从心?
        
        李思廉:我们没有特别担心,这种情况如果发展到全国各地遍地开花的话有可能会出现,我们现在只是三大板块,或者再多一个西南板块,如成都、重庆,现在的人力、物力都足以应付。现在全国十家八家发展商领跑着整个行业,在市场重新洗牌的情况下,一个很明显的趋势是强者愈强,中小型地产商没办法在资本市场集资,根本没办法玩这个游戏。
        
        最快9月会在A股上市
        
        2005年7月富力在H股上市,当时遇上内地地产股发出盈利警告及伦敦受到恐怖袭击,要减价招股,反应也差;你们计划今年回归A股,你觉得这个IPO的时机对吗?
        
        李思廉:从大环境来说是对的,那时候应该去H股上市,这对我们帮助很大,如果单看募集资金的金额,好像比别人吃亏了,但从长远考虑,很多外国公司有50年、100年的历史,会经历不停地募集资金、发债、再募集资金、再发债的过程,有时会卖便宜了,有时会卖贵了。例如,我们这次回来发A股,在这个时段你觉得挺贵的,但如果过一两年,公司再发展的话,你又可能说卖便宜了。
        
        H股上市以后,企业的身份不同了,国内银行对我们的信任度大了,在各方面也加快支持,贷款年利率也调低了一点;另外,我们IPO得到的资金,用作投资珠江新城,和现在的地价相比我们赚了很多,这是从集资额中看不到的。
        
        你们最快可以什么时候在A股上市?你会否担心你们上市时,又碰上什么不可抗的风险?
        
        李思廉:我们将在6月18日举行股东会议提出发行4.5亿股A股的建议,之后便由监管机构审议,如果顺利的话,最快会在9月上市,现在还有几个月的时间,大家都不知道会发生什么事情。我没有甚么阴影,顺其自然便可以了,市场好的时候你便卖得好一点价钱吧,我想A股价应该和H股价差不多, 20多元吧(即可集资100亿元左右)。
        
        享受百年难见的机遇
        
        你与张力先生合作十多年,据说最初连合约也没有签,你俩从来没有红过脸,没有分歧,如何做到的?
        
        李思廉:秘诀就是大家互相迁就,我们两人也没有谁做过错误判断的问题,我们做的事情并不是那么复杂,中国整体经济没有回落过,这使得市场一直有很大的需求,这种需求是无时无刻都存在的,过去整个市场都是上升的,只是多赚少赚的问题,法律手续易和难的问题,并不会产生一些犯大错的机会。我和张先生会经常交流,如果在交流的过程中,其中一个坚持做就做,一个坚持不做就不做。
        
        你比很多香港人早走了许多步,现在很多香港人到内地发展,你有什么忠告?
        
        李思廉:最重要是找到好搭档。也要亲身认识一些法律法规,特别是税法,中国的税务要求很严格,而且没有一种所谓时间性的豁免。中国税务的追溯权是很久的,大家最好算清楚自己的账,不要只看一两张纸的可行性报告,要注意加上税费后的结果。
        
        在内地做事,要乐观一点。你看看中国过去二十几年历史,今天仍然活跃于市场的人,大部分都是乐观的。那些淡出的人,可能太悲观和短视。我的经验是中央政府非常注重经济发展,在每一次重大政策出台时,只是提示大家,不会用很粗暴的手段。调控之下,银行仍然要贷款,人们仍然要买楼。
        
        很多香港企业家到内地发展,会很心急地把香港的一套在内地实施,会用香港带来的管理班子,但未必有成效。
        
        李思廉:第一,现在大部分香港人的平均质素也许会比内地好,但你会发现内地人追得很快,可能你在香港要用几年才可以达到的结果,在内地的特定环境下一年就可以追上你,你现在比他好并没有什么值得骄傲的。其次是香港人也要武装自己,内地人才多,进步快,特别是在上海、北京这些大城市,十多年前没有几个会英语,现在多得不得了。一些外资机构发现,在内地招聘人才比在香港还容易。
        
        这就代表内地产生了很强大的力量,这不是任何经济数据统计里能看到的,人聪明了,大家互动产生出来的力量也不是报章上专家分析得那样简单。从来没有一个经济体可以不断以双位数增长这么长时间,这是非常惊人的,历史没有先例,用一些以前的数据天天不断说这个说那个,我觉得还不如做好自己的事,享受一下这百年难得一见的机遇,这更实际。
        

     富力地产上海圈地 预两年储备100亿元华东土地

       香港上市的广州开发商广州富力地产股份有限公司(以下简称富力地产)将在青浦开建其在上海的首个项目。昨日,记者获悉,富力地产斥资5.4亿元购置了一幅位于上海青浦区的地块。富力地产称,该地块为该集团进军上海的首个项目,将规划兴建低密度住宅。

      据了解,富力地产首次进入上海的住宅项目地块,位于青浦新城,总建筑面积约为18.33万平方米,折合楼面地价约为2962元/平方米。

      此前,富力地产董事长李思廉曾公开表示,初步定下的目标是两年内在华东地区拥有100亿元的土地储备,其中约70%的资金将用于上海市场,剩余30亿元将用于华东地区。今年4月份,富力地产已经在邻近上海的昆山,投资6亿元购置了建筑面积约40万平方米的住宅项目。

      据悉,富力地产已对上海市场关注研究一年多,之所以选在2007年宣布进军上海及华东地区,主要是看到上海房地产经历过一轮宏观调控后,房价已经有所回落,房地产市场开始趋稳,正是进入之机。

      富力地产昨日同时宣布,其通过协议转让方式,以集团最高土地收购价纪录———50亿元人民币取得一幅位于天津的地块。该地块位于天津市河西区友谊南路西侧梅江湾住宅区,总建筑面积为157.47万平方米,平均每平方米地价为3200元,同样将发展成为一大型住宅项目。

      李思廉表示,中央政府重点推动天津的经济发展,集团将继续以天津作为业务发展的据点之一。

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